Hai căn biệt thự 300m2 Alluvia City chênh nhau gần 20 tỷ
Cùng 300 m² đất, cùng một bản thiết kế, vì sao hai căn lại chênh nhau gần 20 tỷ?
Hai căn biệt thự 300m2 Alluvia City mình đang nói tới đều nhìn ra hồ Ánh Dương, đều xây ba tầng theo cùng một mẫu, nhưng một căn khoảng 40,5 tỷ còn căn kia 55–56 tỷ. Bài này mình tách ra từng lý do của khoảng chênh đó, để anh chị tự thấy mình hợp với căn nào thay vì nghe ai đó nói căn nào hơn.
Hai căn biệt thự 300m2 Alluvia City giống nhau đến từng con số
Hai căn nằm đối diện nhau qua hồ Ánh Dương. Một căn thuộc dãy BT24 ở tiểu khu 5, một căn thuộc dãy BT13 ở tiểu khu 4. Cả hai cùng nằm trong phân khu Alluvia Onsen rộng 50 ha của khu đô thị Alluvia City.
Theo phương án thiết kế của chủ đầu tư cho mẫu BT300, hai căn này dùng chung một bộ thông số: diện tích lô đất 300 m², diện tích xây dựng 105 m² một sàn, tổng sàn xây dựng 309 m², cao ba tầng, mật độ xây dựng 35%. Nghĩa là nhìn vào hồ sơ kỹ thuật thì không có gì để phân biệt hai căn với nhau.
Công năng bên trong cũng là chung một bản vẽ
Với mật độ 35%, phần sân vườn còn lại đủ rộng để đỗ hai ô tô trước nhà. Tầng một là phòng khách lớn, thang máy và sảnh thang ở giữa, kèm khoảng thông tầng chạy từ tầng một lên mái để lấy sáng tự nhiên xuống tận dưới. Cạnh đó là khu bếp và bàn ăn đủ chỗ cho những bữa đông người, phía ngoài có khu nướng ngoài trời và một bể bơi riêng trong khuôn viên.
Tầng hai có hai phòng ngủ master và khoảng thông tầng ở giữa, phòng tắm rộng, căn ở đầu dãy thì có thêm ban công lớn. Tầng ba lặp lại cách bố trí đó với hai phòng ngủ nữa. Nhà nào không thích khoảng thông tầng thì vẫn lấp lại được để thành phòng.
Mặt ngoài làm theo phong cách Pháp cổ pha Đông Dương: mái lớn, vòm cao, phù điêu tối màu, cửa kính ô nhỏ và lan can sắt sơn tĩnh điện. Nếu anh chị muốn so dòng sản phẩm 300 m² này với bên Ecopark, mình có một bài riêng về biệt thự đảo 300m2 ở Ecopark và Alluvia City khác gì nhau.
Khác biệt nằm ở chỗ đứng chứ không nằm ở căn nhà
Khi hai căn nhà giống hệt nhau thì toàn bộ khoảng chênh rơi vào vị trí và vào thứ bao quanh nó. Ở đây có ba thứ bao quanh khác nhau rõ rệt: khu mở hay khu đóng, mật độ dày hay thưa, và cộng đồng sống cạnh mình là ai.
Tiểu khu 5 rộng 12,11 ha với 217 căn thấp tầng, gồm cả liền kề, song lập lẫn đơn lập. Tiểu khu 4 rộng 9,6 ha nhưng chỉ có 99 căn onsen villa. Đất ít hơn mà số căn chỉ bằng chưa tới một nửa — chênh lệch bắt đầu từ chỗ đó.
Căn BT24 ở tiểu khu 5 được giá và được mặt đường
BT24 nằm trong khu mở, trên một trục đường nhánh đi từ đường tỉnh 378 nối sang đường Di Sản và thông ra trục 36 m. Phía trước là Alluvia Onsen Center cùng văn phòng bán hàng, gần trường học liên cấp, tổ hợp thể thao, khu cao tầng và các hồ cảnh quan.
Đổi lại, khu mở thì không có sự riêng tư như khu đóng, và người sống quanh mình đa dạng hơn vì tiểu khu 5 có đủ các dòng sản phẩm. Nhưng chính cái mặt đường nhánh đó lại mở ra một cách dùng khác: ai muốn vừa ở vừa kinh doanh thì căn này làm được. Giá thanh toán sớm cho căn này vào khoảng 40,5 tỷ.
Khoảng chênh thật là bao nhiêu
Tính theo giá niêm yết thì một bên hơn 40 tỷ, một bên hơn 60 tỷ, khoảng cách tiến sát 20 tỷ. Tính theo giá thanh toán sớm thì 40,5 tỷ so với 55–56 tỷ, khoảng cách còn chừng 15 tỷ. Hai con số này khác nhau nên khi nghe ai nói “chênh 20 tỷ”, anh chị hỏi lại ngay là chênh theo giá nào.
Căn BT13 ở tiểu khu 4 đắt hơn vì mật độ thấp và khu đóng
BT13 nằm trong tiểu khu 4 — khu đóng, có an ninh nhiều lớp, hai cổng ra vào. Toàn tiểu khu chỉ 99 căn trên 9,6 ha, nên mật độ sống thưa hơn hẳn bên kia hồ. Dòng onsen villa này còn có một thứ mà không phải khu nào trong dự án cũng có: khoáng nóng dẫn về tận căn nhà.
Cư dân khu này dùng chung clubhouse quy mô khoảng 4.000 m² với khu thể thao, bể bơi, quán cà phê và các khoảng kết nối cộng đồng. Với nhóm khách mình hay gặp ở phân khúc này, thứ họ trả tiền không phải là viên gạch — vì gạch hai bên giống nhau — mà là sự riêng tư, lớp an ninh và việc hàng xóm quanh mình cùng một mặt bằng. Giá thanh toán sớm của căn này khoảng 55–56 tỷ.
Mấy điều mình phải nói thẳng trước khi anh chị chọn
Thứ nhất, hai con số 40,5 tỷ và 55–56 tỷ là giá thanh toán sớm tại thời điểm mình làm video. Chính sách bán hàng thay đổi theo từng đợt mở bán, nên trước khi tính toán gì, anh chị lấy bảng giá và chính sách chính thức tại thời điểm giao dịch, đừng lấy con số trong một video hay một bài viết.
Thứ hai, cả tiểu khu 4 và tiểu khu 5 hiện vẫn đang ở phần móng, đang ép cọc. Nghĩa là ra tận nơi lúc này anh chị chưa nhìn được căn nhà của mình, chỉ nhìn được các căn thấp tầng tiểu khu 1 và tiểu khu 2 đã lên sơn để hình dung chất lượng bàn giao. Mình có ghi lại từng khu trong bài tiến độ Alluvia City tháng 10 thấp tầng đã lên mái.
Thứ ba, trong cùng khu đô thị Alluvia City còn có phân khu do Sunshine Group làm chủ đầu tư, và theo hồ sơ sản phẩm mình đang giữ thì đây là chủ đầu tư có tiền sử làm chậm tiến độ. Hai căn trong bài này không thuộc phân khu đó, nhưng ai đang nhìn cả khu đô thị thì nên biết để hỏi cho đúng chỗ.
Thứ tư, phần khoáng nóng. Chủ đầu tư giới thiệu đây là khoáng nóng tự nhiên, nhưng chữ “tự nhiên” thì mình chưa tự kiểm chứng được, nên mình không khẳng định thay họ. Đây là thứ đáng tiền trong khoảng chênh 15 tỷ, nên anh chị hỏi thẳng chủ đầu tư và xin tài liệu, đừng nghe qua lời môi giới.
Việc nên làm trong tuần này
Anh chị lấy một tờ giấy, viết ra ba câu trả lời của riêng mình: nhà này để ở hay để vừa ở vừa kinh doanh; mình cần sự riêng tư đến mức nào; và nếu bỏ thêm 15 tỷ thì 15 tỷ đó mua được gì cho cuộc sống của gia đình mình trong mười năm tới.
Ba câu đó trả lời xong là gần như đã chọn được căn. Sau đó mới đi xem thực địa và xin bảng giá chính thức, chứ không làm ngược lại. Không có bất động sản tốt nhất, chỉ có bất động sản phù hợp nhất.
Muốn đứng tại chỗ hai căn này để so bằng mắt?
Anh chị nhắn cho mình, mình đặt lịch tham quan và dẫn đi cả hai vị trí, chỉ rõ chỗ nào đang xây tới đâu và chỗ nào còn phải chờ.
Câu hỏi thường gặp
Biệt thự 300m2 Alluvia City có mấy vị trí và khác nhau chỗ nào?
Trong bài này là hai vị trí nhìn nhau qua hồ Ánh Dương: dãy BT24 thuộc tiểu khu 5 nằm ở khu mở, và dãy BT13 thuộc tiểu khu 4 nằm trong khu đóng onsen villa. Căn nhà giống nhau, khác nhau là khu bao quanh.
Vì sao hai căn cùng 300 m² lại chênh nhau nhiều như vậy?
Vì ba thứ: tiểu khu 4 là khu đóng có an ninh nhiều lớp còn tiểu khu 5 là khu mở; tiểu khu 4 chỉ 99 căn trên 9,6 ha trong khi tiểu khu 5 có 217 căn trên 12,11 ha; và dòng onsen villa có khoáng nóng dẫn về tận căn cùng clubhouse riêng khoảng 4.000 m².
Thiết kế và công năng hai căn có khác nhau không?
Không. Cả hai cùng mẫu BT300 của chủ đầu tư: 300 m² đất, 105 m² một sàn, tổng sàn 309 m², ba tầng, mật độ 35%, bốn phòng ngủ chia đều hai tầng trên, có thang máy, thông tầng lấy sáng và bể bơi trong khuôn viên.
Căn ở khu mở có vừa ở vừa kinh doanh được không?
Căn BT24 nằm trên trục đường nhánh nối từ đường tỉnh 378 sang đường Di Sản và ra trục 36 m, trước mặt là Onsen Center và văn phòng bán hàng, nên có thể tính phương án vừa ở vừa khai thác. Đổi lại thì riêng tư kém hơn khu đóng.
Giá 40,5 tỷ và 55–56 tỷ có còn đúng khi mình hỏi mua không?
Đó là giá thanh toán sớm tại thời điểm mình làm video, và chính sách thay đổi theo từng đợt mở bán. Anh chị lấy bảng giá cùng chính sách chính thức tại thời điểm giao dịch rồi mới tính dòng tiền.
Bài viết liên quan
- Biệt thự đảo 300m2 ở Ecopark và Alluvia City khác gì nhau
- Tiến độ Alluvia City tháng 10 thấp tầng đã lên mái
- 30 tỷ nên chọn song lập Ecopark hay Alluvia City
- Song lập thương mại Alluvia City rộng 160m² và xây 4 tầng
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Thông số thiết kế lấy từ phương án thiết kế mẫu BT300 và mặt bằng phân khu do chủ đầu tư công bố. Giá nêu trong bài là giá thanh toán sớm tại thời điểm quay video và thay đổi theo từng đợt mở bán.